Vila familiar, bom estado, 1935 m², Civitella Paganico

Sulle colline tra la Maremma e la Val d’Orcia, a metà strada tra Siena e Grosseto, questa tenuta con agriturismo e piccolo vigneto si stende su circa 190,0 ettari. La proprietà, in buona parte ristrutturata, si compone di vari edifici rustici (la maggior parte dei quali adibiti ad agriturismo), un grande capannone agricolo e un edificio da ristrutturare. Il vigneto Montecucco DOC (2,0 ha) potrebbe essere ulteriormente espanso.
Il vicino borgo medievale (5km; 10’) ospita due ristoranti, un bar e i servizi di base, ma le città storiche della Toscana si trovano tutte a meno di due ore di auto (Paganico, Siena, Monteriggioni, San Gimignano, Volterra, Massa Marittima, Montalcino, Pienza, San Quirico d’Orcia, Firenze…).

DESCRIZIONE DEI FABBRICATI, STATO E FINITURE
L’agriturismo (660 mq) si snoda su due piani e ospita, oltre a una sala comune con servizio igienico e magazzini al piano terra, ben sette unità residenziali adibite all’accoglienza degli ospiti. Al piano superiore, accessibile dal loggiato che porta agli appartamenti, si trova una grande terrazza panoramica (95 mq).
- App. N°1 (piano primo): soggiorno con angolo cottura, camera e bagno;
- App. N°2 (piano primo): soggiorno con angolo cottura, camera e bagno;
- App. N°3 (piano primo): soggiorno con angolo cottura, camera e bagno;
- App. N°4 (piano primo): soggiorno con angolo cottura, due camere e bagno;
- App. N°5 (piano terra): soggiorno con angolo cottura, due camere e bagno;
- App. N°6 (piano terra): soggiorno con angolo cottura, due camere e bagno;
- App. N°7 (piano terra): soggiorno con angolo cottura, camera e bagno.
L’edificio risale agli inizi del Settecento ed è stato interamente ristrutturato per adibirlo ad attività ricettiva. La struttura è realizzata in pietra e laterizio, alla tipica maniera toscana, e mantiene all’interno tutte le caratteristiche tradizionali degli edifici rustici, come pianelle in terracotta, travi in legno e camini in pietra.
 
Un secondo casolare (590 mq), risalente agli inizi dell’Ottocento, necessita invece di vari interventi di ristrutturazione e ammodernamento. A livello pratico, l’edificio include grandi magazzini e stalle al piano terra e l’abitazione del contadino ai piani superiori. Il tetto è in buone condizioni e tutti gli elementi tipici sono anche in questo caso preservati.
 
Adibito ad agriturismo è anche un ex annesso (45 mq) su un solo piano, costituito da una spaziosa zona giorno con cucina a vista, camera e bagno.
 
A breve distanza dai casali si trova la reception (70 mq) costituita da un sala per l’accoglienza degli ospiti e un porticato con forno originale.
 
Una dependance (100 mq) è divisa in due alloggi, perfettamente speculari, composti di soggiorno con cucina a vista, camera e bagno.
 
Completano la proprietà un grande capannone (305 mq) con tettoia usato come rimessa per i mezzi e gli attrezzi dell’azienda agricola, e un deposito seminterrato (165 mq) da recuperare e ristrutturare.

ESTERNI
La tenuta si stende su un totale di circa 190,0 ettari sulle colline della maremma grossetana. La maggior parte della proprietà è coperta da bosco quasi esclusivamente da taglio (circa 124,0 ha che potrebbero garantire una buona fonte di guadagno). La rimanente superficie utile ospita un piccolo vigneto (circa 2,0 ha di Montecucco DOC impiantato nel 2005) seminativi (circa 52,0 ha per lo più accorpati), una parte delle quali adatte all’impianto di nuove viti (circa 10 ha). Le strade e i sentieri che solcano la proprietà permettono di raggiungere facilmente tutti i punti della proprietà.
Il vigneto è dotato di impianto irrigazione a goccia per sopperire a un’eventuale mancanza di acqua che richieda irrigazione di soccorso per la sopravvivenza delle viti.
 
La grande estensione del terreno, assieme alla presenza di boschi, garantiscono grande privacy e riservatezza nella proprietà che, lontana dai rumori cittadini, può comunque godere di una vista mozzafiato sulle colline della Toscana che si stendono a perdita d’occhio. Sul lato est la proprietà è lambita da un fiume balneabile.
 
A breve distanza dagli edifici, ma in una posizione riservata e tranquilla, si trova la piscina 12 × 6 m dell’agriturismo. La vasca è in buono stato ma gli impianti della piscina necessitano di interventi di sostituzione e ammodernamento.

USO E POTENZIALITÀ
L’azienda è attualmente in funzione come attività agricola, con culture prevalentemente cerealicole e oleicole, e di sfruttamento del bosco, cui si affianca una importante attività agrituristica.
Ampie sono le sue potenzialità in termini di sviluppo e, conseguentemente, di redditività, tenuto anche conto dei possibili finanziamenti previsti dal PNRR. Infatti, a titolo di esempio, l’attuale vigneto (2 ha circa) ben potrebbe essere esteso anche per 10 ha, consentendo la realizzazione di una cantina di vinificazione e/o i seminativi potrebbero essere utilizzati per colture più reddituali di quelle attuali o anche per l’allevamento di animali. Inoltre, il particolare pregio della natura del luogo ben si presta ad un upgrade dell’attività agrituristica oltreché ad un ampliamento della stessa nel casale tuttora da ristrutturare (casale questo che in alternativa potrebbe essere adibito, in tutto o in parte, ad abitazione padronale).
Infine non può escludersi, data la zona, il reperimento di acque termali.

CITTÀ PIÙ VICINE
Paese più vicino (5km; 10’), Casciano (19km; 20’), Paganico (23km; 25’), Roccastrada (27km; 30’), Siena (37km; 35’), Buonconvento (38km; 45’), Grosseto (47km; 40’), Montalcino (51km; 55’), Monteriggioni (52km; 45’), Pienza (65km; 1h 10’), Castiglione della Pescaia (69km; 1h), Punta Ala (89km; 1h 15’), Firenze (112km; 1h 40’)

AEROPORTI PIÙ VICINI
Grosseto Baccarini (52km; 45’), Firenze Vespucci (118km; 1h 30’), Perugia San Francesco (144km; 1h 45’), Pisa Galilei (195km; 2h), Bologna Marconi (199km; 2h 20’), Roma Fiumicino (218km; 2h 25’), Roma Ciampino (237km; 3h)