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Giornalista
Quando cambiano le esigenze in famiglia, e serve una casa più grande, il passo più semplice è vendere la vecchia abitazione per acquistarne un’altra più confortevole. Ma che cosa succede se stiamo pagando ancora il mutuo, sulla casa da vendere? Il finanziamento può essere un ostacolo?
Le possibili strade da seguire sono diverse e, a seconda della scelta, occorre coinvolgere la banca o il compratore.
Questa soluzione è la più pratica, nonché la più utilizzata. Si tratta in sostanza di estinguere in anticipo il mutuo residuo in corso. Questa operazione, per i mutui “prima casa” stipulati dopo il 2007 (in virtù del cosiddetto Decreto Bersani dello stesso anno) dovrebbe avvenire a costo zero. Altrimenti, possono esserci delle penali, in percentuale rispetto all’ammontare residuo, che diminuiscono man mano che ci si avvicina al termine del piano di ammortamento. In generale, si può parlare in media di un costo compreso fra lo 0,2 e l’1,5% dell’importo residuo, quindi un costo tutto sommato sostenibile.
“Un elemento va sottolineato, a beneficio del consumatore. Per procedere con l’estinzione non è necessario possedere tutta la somma liquida, per rimborsare l’istituto di credito. Ma ci si organizza insieme alla banca e al notaio, in modo che il mutuo venga estinto nel momento della stipula del rogito di compravendita, con il ricavato della cessione” spiega Ansano Cecchini, mediatore creditizio e Consigliere nazionale di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia).
Un’altra soluzione prevede il coinvolgimento del compratore, il quale potrebbe accettare di acquistare la casa e farsi carico del mutuo residuo. Una strada che si definisce “accollo del mutuo”.
In pratica, così facendo l’acquirente paga il valore dell’abitazione, sottratta però la quota di finanziamento che resta da pagare. E diventa lui il titolare del mutuo. Anche in questa situazione, è necessario che la banca originaria accetti la soluzione, perché benché la garanzia dell’immobile ipotecato resti la stessa, la banca dovrà svolgere la sua perizia sull’affidabilità creditizia del nuovo mutuatario, che potrebbe non essere ritenuta sufficiente.
“L’accollo ha il vantaggio per l’acquirente di non dover sostenere i costi di accensione del mutuo e di sfruttare le condizioni di tasso già contrattate dal precedente intestatario, se sono a lui favorevoli” aggiunge l’esperto di Fimaa. Però vanno di pari passo alcuni svantaggi ed elementi cui prestare attenzione.
“Dal lato dell’acquirente, il limite principale consiste nel fatto che subentrando in un mutuo già in corso, l’importo massimo è limitato soltanto alla cifra pari al capitale residuo del mutuo” spiega Cecchini. In pratica, dovrà mettere di tasca propria la parte restante del valore di acquisto. “Inoltre, se sono presenti eventuali arretrati per sospensioni di pagamento o morosità, queste vengono prese in carico dal subentrante”.
Esiste poi un altro cavillo formale, ma molto importante per il venditore. Infatti esistono due tipi di accollo, definiti “con liberatoria” o “senza liberatoria”. Nel primo caso, chi cede la casa e il mutuo viene liberato interamente da tutti gli impegni contrattuali ed è il compratore a farsi carico al 100%, per il futuro, della regolarità dei pagamenti. Nella formula senza liberatoria, invece, il venditore resterebbe impegnato nel pagamento, ovvero sarebbe in ultima istanza il soggetto cui la banca chiederà conto, nel caso il nuovo mutuatario andasse incontro a irregolarità gravi nella restituzione delle rate.
Con questa pratica, l’istituto di credito con cui si ha in corso il mutuo accetta di “spostare” l’ipoteca dalla vecchia alla nuova casa, in modo che lo stesso finanziamento concorra a pagare la nuova abitazione e il cliente continui a versare le rate del finanziamento in corso.
Naturalmente, la banca deve accettare la soluzione, ma non è obbligata a farlo. Se accetta, il passaggio deve essere sancito con atto notarile. Questa strada, però, è per lo più un’ipotesi di scuola. “Definita ‘trasposizione di ipoteca’ è teoricamente praticabile ma non utilizzata sul mercato, per le difficoltà tecniche che comporta a livello di istruttoria e di reale applicabilità” sostiene l’esperto.
Quando si acquista un’abitazione come “prima casa”, si godono alcuni vantaggi fiscali, come le aliquote ridotte sulle imposte ipotecaria, catastale e di registro, oppure anche sull’Iva, se l’acquisto viene effettuato in questo regime. Sul fronte del mutuo, si possono portare in detrazione gli interessi passivi delle rate, in dichiarazione dei redditi, fino al 19% e comunque per un massimo imponibile di 4.000 euro annui.
Se la “prima casa” viene rivenduta prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, si perdono queste agevolazioni e l’Agenzia delle Entrate procederà con la richiesta della differenza non versata al momento dell’acquisto, a cui si aggiunge una sanzione. Ma queste sanzioni scattano solo in caso di vendita a sé stante. Il soggetto, invece, conserva i benefici se entro un anno riacquista un’abitazione, anche questa adibita a “prima casa”.
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