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Giornalista
Come si possono “incastrare” blockchain e immobiliare? Il tema è nuovo e complesso. Molto spesso si associa al concetto di blockchain soltanto quello di criptovaluta, i vari Bitcoin, Ethereum e altri. Nel campo del real estate, però, l’obiettivo futuribile di “comprarsi casa pagandola in Bitcoin” è ancora di là da venire, sia per questioni di legislazione, sia per un oggettivo grado di rischio che le criptomonete portano con sé.
Ne ha parlato di recente, in questo portale, l’amministratore delegato di Immobiliare.it, Carlo Giordano.
Ben più interessante, invece, è l’utilizzo della blockchain come modalità di scrittura dei contratti, delle transazioni e dei vari passaggi burocratici che precedono una compravendita immobiliare.
Che cos’è la blockchain? È un registro completamente digitale e decentrato, costituito da tanti blocchi dove ciascuno di questi si collega agli altri in una catena crittografica, difficilissima da manomettere. Anche nel sistema blockchain non sono impossibili gli attacchi informatici, come spiega in questo articolo il colosso informatico Ibm. Ma la sicurezza deriva dal fatto che le informazioni sono scritte su ogni blocco informatico e che questo non risiede in un solo server, ma in tutta la catena.
Esempio pratico: se i miei dati bancari sono conservati solo sui server della banca di cui sono cliente, è sufficiente l’hackeraggio di quest’ultimo per rubarli e farli sparire. Nella blockchain, l’attività criminale è molto più difficile poiché le informazioni sono cifrate e sparse per tutta la catena. Altro vantaggio della blockchain è la possibilità di registrare contratti, passaggi di proprietà o altri tipi di accordi sempre e solo in formato digitale, riducendo i tempi e senza sprecare passaggi burocratici “su carta”. E qui si può andare all’immobiliare.
In Italia, per ora, praticamente è ancora impossibile registrare una transazione immobiliare solo su una blockchain, senza passare dai consueti soggetti che hanno il compito di vidimare queste operazioni, quindi i notai. E neppure si può pagare in criptovaluta un immobile. Però ci sono diversi impieghi in cui la blockchain sta trovando un ruolo.
Il primo di questi esempi è la cosiddetta tokenizzazione. Un sistema che permette di ratificare in maniera digitale delle quote di proprietà. Prendiamo ad esempio le quote societarie di un soggetto che possiede un immobile. Questa proprietà si può suddividere in tanti titoli di proprietà interamente digitali, che girano su una blockchain, chiamati token, un po’ alla stregua del capitale delle SpA, che viene suddiviso in azioni. Ipotesi: 1 token=0,1% del capitale.
Anche in Italia c’è stato qualche esempio applicato all’immobiliare. Per esempio, con il sistema dei token è stato definita la procedura di acquisto delle quote di una società, che si era fatta carico di crediti NPL con sottostante immobiliare, di cui si era disfatta Unicredit.
Oppure, una piattaforma di crowdfunding, Italy Crowd, ha lanciato da poco un’iniziativa che prevede la vendita ai clienti di “token”, da spendere poi sulla piattaforma per partecipare ai vari progetti immobiliari presentati sul portale. Per ora la legge italiana non ha normato il caso di un immobile direttamente posseduto attraverso token.
Negli Stati Uniti ci sono invece stati alcuni casi che rientrano a pieno nel discorso. Ma anche in questo caso con alcuni vincoli. In Florida, un’abitazione è stata venduta all’asta, con l’acquirente che, nel corso di un’audizione digitale, si è aggiudicato l’immobile pagandolo 210 Ethereum, circa 650.000 dollari la valutazione in quel momento.
Tutti i pretendenti, per iscriversi all’asta telematica, dovevano dimostrare di possedere un “wallet” di criptovalute, con almeno la capienza minima richiesta come base d’asta. Anche in quel caso, però, come spiegano diversi articoli non è stato direttamente l’immobile a cambiare di proprietà. L’acquirente si è aggiudicato, sotto forma di token digitali, i diritti di proprietà di una società registrata come LLC, simile alla nostra SRL, che a sua volta ha in pancia l’immobile.
Tornando in Italia, un’altra sperimentazione, sempre nel campo delle aste immobiliare, viene portata avanti dall’Osservatorio T6 e dall’Associazione Italiana Blockchain. Questa prende il nome di Rechain.
Le due realtà sono impegnate in una sorta di catalogazione digitale di tutti i cespiti immobiliari finiti all’asta. In pratica, in una blockchain, vengono registrati i dati relativi al patrimonio immobiliare soggetto ad esecuzione, così da avere uno storico relativo alle vicende giuridiche, finanziarie a urbanistiche di ciascun immobile. L’obiettivo è rendere lo strumento fruibile a soggetti pubblici, come i Tribunali, o anche privati, così da sfruttare il digitale per sburocratizzare e velocizzare tutti i processi e i passaggi amministrativi legati alle aste.
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