Mutuo: ecco in cosa consistono gli interessi passivi

Chi acquista, costruisce o ristruttura un immobile solitamente fa ricorso al mutuo che rappresenta la forma più diffusa di credito immobiliare. Il cliente riceve l’intera somma di denaro di cui ha bisogno da un intermediario e si impegna a restituirgliela attraverso una serie di rate. Al mutuo sono correlati dei costi, fra i quali il principale è relativo agli interessi che devono essere versati alla banca, insieme al capitale, in occasione del pagamento di ogni rata, per il finanziamento erogato. Li si definisce “passivi” perché rappresentano un costo per il debitore che li deve versare all’intermediario, insieme alla restituzione del capitale.  

Interessi passivi: detrazione 2021 

Per chi accende un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, la normativa vigente prevede una detrazione annua dall’imposta sul reddito delle persone fisiche, pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, derivanti da mutui garantiti da ipoteca sull’immobile per un importo non superiore a 4mila euro. 

Vediamone in dettaglio i requisiti: 

• Che il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, quella in cui il contribuente e/o la sua famiglia vivono stabilmente. 
• La detrazione spetta all’acquirente e intestatario del mutuo, anche se l’abitazione è adibita ad abitazione principale di un suo famigliare ( coniuge o parenti, fino al terzo grado di parentela. Nel caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non intervenga una sentenza di divorzio rientra tra i famigliari).
• La dimora abituale deve corrispondere alla residenza anagrafica, ma il contribuente può attestare, con un’autocertificazione, che la sua dimora abituale è in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici e comunque non si possono avere più abitazioni principali nello stesso momento.
• La detrazione d’imposta in dichiarazione deve essere relativa al periodo d’imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti. 
• L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e questa condizione deve permanere per tutto il periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni. Fa eccezione il trasferimento per motivi di lavoro, per ricovero in casa di cura (a condizione che l’immobile non venga locato), a forze armate e forze di polizia, anche se non vi dimorano stabilmente. 
• Vi deve essere una garanzia ipotecaria.
• L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo all’accensione del mutuo.
• Il soggetto che eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in uno stato membro dell’Unione Europea o deve essere un’organizzazione stabile nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. 

Mutuo cointestato: come detrarre gli  interessi passivi 

La detrazione d’imposta spetta a chi acquista l’immobile per il quale è stato contratto il mutuo ipotecario. Quindi se il mutuo è cointestato, la detrazione spetta a entrambi i soggetti, in proporzione alla quota di ognuno. 

• Se il mutuo è intestato ad un coppia di cui uno è fiscalmente a carico dell’altro, chi dei due sostiene interamente la spesa, può detrarre esclusivamente e interamente la quota di interessi passivi.
• La detrazione spetta anche a chi acquista la sola nuda proprietà.
• All’usufruttuario, invece, non spetta mai la detrazione in quanto non acquista l’immobile pur avendone un diritto reale di godimento.
• In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o all’acquirente che si sia accollato il mutuo. La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare con il coniuge  deceduto del mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, a patto che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo. 

Detrazione degli interessi passivi nel modello 730: cosa sapere

Nel modello 730 precompilato si trova la voce relativa alla detrazione degli interessi passivi del mutuo. In tal caso il dato dovrebbe essere già presente, ma se non dovesse esserci, ecco quali sono le istruzioni per calcolarla:

Si può detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi al mutuo, con varie casistiche, per un importo massimo di 4 mila euro. Per i mutui stipulati prima del 1993 si parla di 4000 euro per ciascun intestatario purché all’8 dicembre 1993 l’immobile sia stato adibito a prima casa e tale sia rimasto negli anni seguenti. Se così non fosse, la detrazione si limita a 2.065,83 euro per ciascun intestatario.

 In particolare  si possono detrarre dal 730 gli interessi passivi relativi a:

• mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale
• mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale
• mutui contratti nel 1997 per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su ogni immobile
• mutui ipotecari stipulati prima del 1993
• prestiti e mutui agrari di ogni specie

Non si possono invece detrarre gli interessi di:

• mutui stipulati nel 1991 o 1992 per motivi diversi dall’acquisto della prima casa;
• mutui stipulati dal 1993 per motivi diversi dall’acquisto della prima casa, a parte i casi elencati sopra.

Mutuo seconda casa: interessi passivi

È possibile accedere a un mutuo per l’acquisto della seconda casa. Si tratta di un finanziamento garantito da ipoteca, destinato all’acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa, intesa come un’abitazione di proprietà, in cui non si è stabilita la propria residenza e che di conseguenza non  l’abitazione principale. Le regole sono le stesse del mutuo della prima casa, ma variano le spese: il mutuo della prima casa gode di un’imposta sostitutiva sul capitale dello 0,25%, mentre per il mutuo seconda casa l’aliquota sale al 2%. Inoltre, con il mutuo seconda casa non si ha la possibilità di detrarre dalla dichiarazione dei redditi né gli interessi passivi né gli oneri accessori.

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