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Collaboratrice di Immobiliare.it
I locali degli edifici, al momento della costruzione, hanno specifiche destinazioni: in un palazzo o in un condominio con diverse unità abitative dal primo piano in su, i locali posti al pianterreno possono essere adibiti a depositi, cantine, garage o negozi.
Nel corso del tempo vi può essere la necessità di utilizzare tali spazi in modo diverso, per esempio trasformando un negozio in un box auto. Ma si può fare?
Vediamo cosa dice la legge a proposito del cambio di destinazione d’uso e quando non è possibile effettuare questa modifica.
Gli immobili, quando vengono costruiti, presentano una specifica destinazione d’uso, che può essere residenziale, commerciale, ricettiva, industriale, artigianale, direzionale o agricola.
Se si vuole cambiare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare, modificandone la funzione originaria e quindi la sua categoria, è necessario seguire un iter amministrativo, anche in assenza di opere edilizie.
Si tratta in tal caso di una trasformazione formale, che però comporta una modifica della categoria catastale di appartenenza e quindi della rendita catastale dell’immobile e delle imposte applicabili.
Il proprietario deve fare richiesta di cambio di destinazione d’uso al Comune in cui è ubicato l’immobile e presentare il progetto, sotto forma di SCIA o di CILA a seconda delle modifiche o delle opere previste.
Il suo accoglimento dipende dai regolamenti locali e dal PGT vigente nel Comune. Una volta ottenuta l’autorizzazione, il cambio di destinazione d’uso va registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Se questa procedura vale nel caso di un immobile di proprietà esclusiva, il cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare posta all’interno di un condominio deve tenere conto anche di altri fattori.
Innanzitutto, occorre verificare il regolamento condominiale: questo infatti potrebbe contenere al suo interno un espresso divieto di trasformazione di un locale destinato a negozio in box auto.
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Qualora invece mancasse un’esplicita indicazione in tal senso, la modifica è consentita.
Un altro elemento da considerare è costituito dalle previsioni contenute nell’articolo 1122 del Codice Civile, che definisce quali sono i limiti del proprietario nell’eseguire opere sulla propria proprietà privata all’interno di un condominio.
Il proprietario infatti può effettuare opere edilizie o cambi di destinazione d’uso, ma nel farli non deve arrecare danni alle parti comuni, pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio, o comprometterne il decoro architettonico.
Se si verificassero tali casi, il condominio nel suo complesso o il singolo condomino possono ricorrere al Giudice per bloccare i lavori e ripristinare lo stato dei luoghi.
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