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Avvocato
Il balcone, croce e delizia dell’appartamento che in un contesto condominiale permette l’affaccio alla vita e alle relazioni di vicinato. Tutto bellissimo, ma se il terrazzo rovina (tradotto in maniera semplice: perde pezzi), chi è obbligato al suo ripristino? È considerata una parte comune del condominio o privata? Chi risponde in caso di rovina del medesimo e quali possono essere le conseguenze?
Con questo articolo verranno fornite le informazioni principali così da avere un quadro generale che vi permetterà di ricavare le risposte alle questioni sopra poste.
Prima di addentrarci nella normativa, è utile individuare la differenza che sussiste, da un punto di vista strutturale, tra due tipologie di balconi: quello incassato e quello aggettante.
Per balcone incassato si deve intendere quel balcone che presenta le seguenti imprescindibili condizioni:
Il balcone aggettante, invece, come si può capire dall’aggettivo stesso, si configura come una sporgenza a sbalzo da una facciata che è circondata, solitamente, da un parapetto, senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio.
Le descrizioni appena fornite non pongono dubbi: il balcone non può considerarsi parte comune, in quanto, rappresentando un segmento dell’unità immobiliare, questo non può che appartenere al titolare della medesima.
Tuttavia, non sempre i lavori di manutenzione dei balconi incombono sui titolari dei medesimi.
In ordine alle spese di manutenzione e al soggetto o ai soggetti su cui gravano, è possibile individuare delle distinzioni che rispecchiano, anche, la tipologia dei balconi come sopra individuati.
Nell’ipotesi del balcone incassato, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c., le spese per il rifacimento del parapetto in muratura – attenzione, non dell’intero balcone – sono poste a carico di tutti i condomini, poiché il medesimo fa parte integrante della facciata dell’edificio ed è, pertanto, considerata parte comune.
Lo stesso si può dire per il parapetto del balcone aggettante. Infatti, se il parapetto svolge una funzione di tipo estetico per l’intero edificio, questo costituisce parte comune del palazzo (Cass. sent. n. 27413/2018) e le spese di manutenzione sono a carico del condominio.
Al di fuori di detti casi, le spese di manutenzione sono a esclusivo carico del proprietario dell’immobile.
È incontrovertibile che in caso di rovina del balcone sorga una responsabilità per i danni subiti dai soggetti terzi.
È possibile individuare due tipologie di responsabilità, una di natura civile e una di natura penale.
Quanto alla responsabilità civile, il soggetto terzo può richiedere il risarcimento dei danni subiti ai sensi dell’art. 2051 c.c. (responsabilità per cose in custodia), salvo il danneggiante non dimostri che il danno è conseguenza del caso fortuito. Soggetti tenuti al risarcimento possono essere:
Quanto, invece, alla responsabilità penale, sempre nel caso di rovina del balcone, si può venire a configurare l’ipotesi di reato disciplinato dall’art. 677 c.p., ovvero la “omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”.
In particolare, il suo terzo comma, non assoggettato alla depenalizzazione dal d.lgs. n. 507/99, stabilisce che, ove si metta in pericolo l’incolumità delle persone per aver omesso di compiere i necessari lavori di manutenzione volti ad eliminare la minaccia di rovina dello stabile, il proprietario è punito con l’arresto fino a sei mesi o l’applicazione di una ammenda.
Leggi Anche: INFILTRAZIONI DELLA COLONNA FOGNARIA: COSA DEVE RISARCIRE IL CONDOMINIO?
Sul punto è intervenuta, recentemente, la Corte di Cassazione, Sez. Penale, con la sentenza n. 31592 del 7 giugno 2022, la quale ha fornito importanti chiarimenti in tema di responsabilità penale per omissione di lavori in parti di edifici condominiali che minacciano la rovina, e in particolare la rovina dei balconi.
La Suprema Corte ha affermato che non v’è responsabilità dell’amministratore per il reato di cui all’art. 677 c.p. quando non si sia formata la volontà assembleare per il compimento di lavori di ripristino, ovvero quando non siano stati stanziati fondi in tal senso da parte dei proprietari degli immobili.
In effetti, ove l’amministratore non abbia in cassa le risorse economiche per procedere agli interventi necessari e non abbia avuto dai condomini la minima collaborazione, non riuscendo a raggiungersi i necessari quorum, pur avendo convocato l’assemblea per le necessarie delibere, null’altro può fare nell’interesse del condominio se non provvedere a mettere in sicurezza l’area interessata dai distacchi.
Ricade, quindi, su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione di pericolo, in quanto gli stessi ricoprono una posizione di garanzia non delegabile interamente ad altre figure, quali l’amministratore del condominio, dovendo intervenire materialmente in caso di inerzia dell’entità condominiale.
Sbaglia, quindi, in situazioni del genere, il condomino a disinteressarsi del problema, pensando di essere estraneo da eventuali responsabilità.
In conclusione, per escludere la propria responsabilità penale in ipotesi di rovina del balcone, non è sufficiente che il condomino si limiti a sollecitare l’intervento dell’amministratore.
Lo stesso deve inviare una vera e propria diffida e, in caso di inerzia o omissioni delle opere di ripristino, il condomino dovrà agire direttamente per eliminare il pericolo di eventuali danni, compiendo i lavori necessari per il ripristino dei balconi.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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