Anche il contratto di locazione, ovvero di affitto, impone diritti e doveri per entrambe le parti: locatore ed affittuario.
Obblighi del proprietario di casa: quali sono?
Gli obblighi del padrone di casa sono esplicitati nell’articolo 1575 del Codice Civile e consistono nel:
- consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione, ovvero privo di vizi o difetti che ne impediscano o diminuiscano l’idoneità al godimento da parte del conduttore;
- mantenere l’appartamento in uno stato idoneo a servire all’uso convenuto, con l’obbligo di provvedere alle necessarie riparazioni;
- garantire al conduttore, ovvero l’affittuario, il pacifico godimento dell’immobile, in particolare nell’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla stessa.
Vizi dell’appartamento: cosa sapere quando la casa è in affitto
Quanto all’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, la norma fa comunque salva la possibilità che il conduttore accetti un bene affetto da vizi, ma in tal caso non potrà contestarli in un momento successivo.
Il significato di tale espressione non è quello di consegnare un appartamento perfetto ed integro, ma di chiarire all’affittuario tutti gli eventuali problemi che potrebbero ridurre il suo godimento: cioè i vizi occulti, ovvero quelli non palesemente visibili.
Quanto invece ai vizi palesi, quelli cioè che possono essere visti ad occhio nudo al momento del sopralluogo, non v’è neanche l’obbligo della comunicazione, visto che rientra nell’onere del conduttore osservare il bene e verificare se questo è di suo gradimento.
Comunque, per evitare equivoci e litigi, è necessario che tutti i vizi siano indicati nel contratto o in un verbale di consegna dell’appartamento ad esso allegato.
In assenza però di indicazioni, è vietato consegnare un immobile privo di abitabilità o dei servizi essenziali.
L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni
Quanto al secondo obbligo, il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.
Dunque, spettano al proprietario:
- la manutenzione straordinaria, come ad esempio la sostituzione degli impianti rotti o la tinteggiatura delle pareti, la riparazione di un elettrodomestico (se si tratta di appartamento ammobiliato) o della caldaia, ecc.;
- la manutenzione ordinaria di elevato valore: tipo le corde delle tapparelle usurate dall’uso quotidiano.
Spettano invece all’affittuario le spese di ordinaria manutenzione di scarso valore economico: come, ad esempio, la sostituzione di un tubo che perde del lavandino della cucina purché non comporti opere murarie.
Garanzia del locatore
Il locatore è tenuto alla garanzia per i vizi della casa che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso convenuto, sia che si tratti di vizi intrinseci dell’appartamento, ad esempio il fatto che manchi l’acqua o il riscaldamento, ma anche a quelli derivanti da terzi, per esempio un vicino che fa molto rumore.
Diritti dell’inquilino nei confronti del proprietario
Se l’appartamento presenta al momento della consegna vizi occulti e non dichiarati, il conduttore può rivolgersi al tribunale ordinario e ottenere:
- la risoluzione del contratto con la possibilità di lasciare l’appartamento e andare via prima del tempo oppure la riduzione del prezzo del canone d’affitto;
- il risarcimento dei danni derivanti dai vizi dell’immobile: il locatore può evitare di risarcire tali danni solo provando di non averli conosciuti al momento della consegna.
L’inquilino può ridurre o sospendere il pagamento dell’affitto se i vizi sono di tale gravità da rendere impossibile l’utilizzo dell’appartamento; quindi, solo se si tratta di problematiche importanti come l’assenza del riscaldamento o impianto elettrico a rischio di folgorazione.
Vizi conosciuti o facilmente riconoscibili
La giurisprudenza ha specificato che se i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili e visibili dal conduttore prima della conclusione del contratto, egli non può chiedere né la risoluzione del contratto né la riduzione del prezzo e nemmeno il risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa.
La Cassazione ha inoltre specificato che le regole suddette si applicano non solo nell’ipotesi in cui i vizi si siano già manifestati prima della conclusione del contratto, ma anche in caso di vizi preesistenti manifestatisi successivamente.
Inoltre, se i vizi della casa o di parte della stessa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti e nonostante qualsiasi rinuncia.
Riparazioni fatte dall’inquilino
Il locatore non può effettuare sulla casa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.
Inoltre, se nel corso della locazione la casa necessita di riparazioni che non possono essere spostate alla fine del contratto, l’affittuario deve tollerarle, anche quando comportano la privazione del godimento della casa.
Bisogna però tenere conto che tali obblighi possono essere fatti valere dinanzi a un giudice solo se il contratto di affitto è regolare, ossia registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Un contratto di affitto in nero, infatti, non consente alcuna tutela e se una delle due parti non dovesse rispettare i propri doveri, l’altra non potrebbe ricorrere al giudice.
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