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Avvocato e Giornalista
L’amministratore condominiale – per legge – è tenuto a comunicare il nominativo dei condomini morosi al terzo creditore del condominio, indipendentemente da quanto eventualmente previsto nel contratto.
Questo perché il creditore dovrà prima agire per recuperare il credito nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti e, solo dopo, agire eventualmente anche nei confronti degli altri condomini.
L’obbligo di comunicazione da parte dell’amministratore è soddisfatto con la comunicazione al creditore delle generalità complete dei condomini morosi, dei dati catastali degli immobili – come iscritti nell’anagrafe condominiale – delle quote millesimali e dell’importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella.
In caso di inerzia il condominio può essere condannato al pagamento di una penale per ogni giorni di ritardo nella comunicazione.
Questa, in sintesi, la decisione presa del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con l’ordinanza n. 2850 del 1 luglio 2022.
Leggi Anche: COSA SUCCEDE SE IL CONDOMINIO RECEDE DAL CONTRATTO DI APPALTO GIÀ AVVIATO?
La vicenda riguardava il mancato pagamento di lavori di manutenzione della copertura del fabbricato, di rifacimento del terrazzino e di tratti delle grondaie di un edificio in condominio.
La società appaltatrice aveva chiesto al tribunale la condanna del condominio a comunicare i dati dei condomini che non avevano corrisposto quanto dovuto in virtù del contratto di appalto sottoscritto.
Nel contratto, infatti, era pattuito l’obbligo a carico dell’amministratore, in caso di mancato pagamento del corrispettivo, di fornire all’appaltatore i nominativi dei condomini morosi, per consentire alla società di agire direttamente nei loro confronti. Ma l’istanza rivolta in tale senso all’amministratore era rimasta priva di riscontro.
Da qui la decisione della società di rivolgersi al giudice, chiedendo anche la condanna al pagamento di una penale per il ritardo nell’adempimento.
Nel decidere la controversia, il tribunale richiama anzitutto l’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, che legittima i creditori del condominio a chiedere all’amministratore i dati dei condomini morosi.
La norma dispone infatti che l’amministratore è tenuto a “comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
Dunque, indipendentemente dall’esistenza o meno di previsione pattizia nel contratto con il terzo, l’amministratore – per legge – è tenuto a comunicare il nominativo dei condomini morosi. Questo perché il creditore dovrà prima agire nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti e, solo dopo, agire eventualmente anche nei confronti degli altri condomini.
Si tratta del cosiddetto “beneficio di escussione”, in forza del quale i condomini in regola con i pagamenti possono essere aggrediti solo dopo che il creditore del condominio abbia tentato di soddisfarsi sui condomini inadempienti.
L’obbligo di comunicazione da parte dell’amministratore è soddisfatto con la comunicazione al creditore delle generalità complete dei condomini morosi, dei dati catastali degli immobili – come iscritti nell’anagrafe condominiale – delle quote millesimali e dell’importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella.
Altri dati – precisa il tribunale – non sono previsti dall’articolo 63 citato. Nel caso di specie, infatti, la clausola prevista nel contratto chiedeva dati in più, sicché – spiega il giudice – la domanda proposta dalla società appaltatrice va oltre il dato normativo e la consistenza dell’obbligo informativo.
Ciò detto, nel caso in esame gli elementi forniti dall’amministratore sono comunque insufficienti anche rispetto al contenuto dell’obbligo di comunicazione previsto dalla legge.
L’amministratore ha infatti comunicato al creditore soltanto i nomi e cognomi dei condomini morosi e l’importo dovuto, senza indicazione delle complete generalità, né dei dati dei beni immobili, né delle relative quote millesimali.
Da qui la condanna a comunicare immediatamente i dati completi alla società creditrice.
Accolta anche l’istanza della ricorrente di ottenere la fissazione, ai sensi dell’art. 614 bis del c.p.c., di una somma a carico del condominio inadempiente per ogni giorno di eventuale ritardo nell’esecuzione dell’ordinanza: somma che, tenuto conto del credito vantato e del ritardo subito dal creditore, è stata quantificata dal giudice in 50 euro per ogni giorno di ritardo.
Un’importante precisazione. L’obbligo di comunicazione posto dalla legge a carico dell’amministratore trova il suo fondamento nel rapporto di mandato che lo lega l’amministratore stesso al condominio. Di conseguenza, spiega il giudice, se l’amministratore non ottempera a tale dovere, e tale inadempimento causa dei danni al condominio, quest’ultimo può sempre rivalersi nei confronti dell’amministratore per la responsabilità dovuta all’eventuale inerzia.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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