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Avvocato e Giornalista
La definizione di veranda è strettamente connessa a quelle di balcone e terrazza.
Il balcone consiste in una sporgenza della facciata dell’edificio munita di ringhiera o parapetto (balconi “aggettanti”). Si differenzia dalla terrazza in quanto, mentre il primo costituisce un elemento aggiunto al corpo principale dell’edificio, consistendo, quindi, in una sporgenza, la terrazza è inclusa nel fabbricato.
Vengono definiti, invece, “a castello” i balconi incassati nel perimetro dei muri portanti dell’edificio: in questo caso la struttura portante del piano del balcone a castello è parte integrante di quella dell’edificio.
Le verande non rientrano nell’elenco delle opere consentite in regime di edilizia libera dal DPR 380/2001, perché ritenute un ampliamento della volumetria dell’unità abitativa di pertinenza.
Dal punto di vista urbanistico, infatti, la trasformazione del balcone in veranda è considerata un’opera capace di influire sulla cubatura e sulla superficie utile e, quindi, idonea a incidere sui parametri edilizi. La realizzazione di una veranda comporta la realizzazione di un nuovo volume determinando un aumento della superficie utile, una modifica della sagoma del fabbricato ed un cambio di destinazione.
La struttura è realizzabile pertanto solo previo rilascio del permesso di costruire o, comunque, con un titolo abilitativo edilizio. Essa infatti comporta un complessivo aumento dello spazio fruibile, un vero e proprio vano aggiuntivo, spesso dotato di tutti i confort e comportante, in molti casi, una modifica dell’identità strutturale e funzionale dell’edificio condominiale o un rilevante mutamento dell’assetto edilizio ed urbanistico del territorio.
Tuttavia, la giurisprudenza non è sempre concorde nell’inquadramento delle verande all’interno di un’unica categoria.
La realizzazione della veranda a volte viene considerata quale “intervento di ristrutturazione edilizia” (TAR Molise, 01/06/2011, n. 310), altre volte una “nuova costruzione” ex art. 3, comma 1, lett. e), del D.P.R. n. 380/2001 (Cass. pen. 20/07/2011, n. 28927). Si tratta di capire se è necessario il permesso di costruire o la semplice segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
In termini generali, l’orientamento prevalente tende a individuare il permesso di costruire come “regola generale”, mentre alcuni casi specifici è ritenuta sufficiente la SCIA. Tale affermazione trova conferma nell’interpretazione fornita dalla giurisprudenza in riferimento alla disciplina contenuta nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. Edilizia) e nella L. 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie).
Secondo il Consiglio di Stato, determinando la realizzazione di una veranda l’aumento della superficie utile di un appartamento e la modifica della sagoma dell’edificio, ne discende che proprio questo intervento richieda il previo rilascio della concessione di costruzione (oggi permesso di costruire) (Cons. Stato 08/04/1999 n. 394).
Tale impostazione è stata confermata dalla Corte di Cassazione, secondo la quale i lavori di chiusura di un balcone necessitano di un permesso di costruire e non possono essere considerati interventi di manutenzione straordinaria: «la trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri perimetrali in veranda, o di un terrapieno et similia mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica o altri elementi costruttivi, non costituisce intervento di manutenzione straordinaria, di restauro o pertinenziale, ma è opera già soggetta a concessione edilizia e attualmente a permesso di costruire” (Cass. civ. 11/05/2011, n. 18507).
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