La vendita della casa ipotecata: ecco come procedere

La vendita di una casa ipotecata non è vietata dalla legge. Certamente, però, può presentare dei rischi.

Cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che può avere ad oggetto anche i beni immobili. Ad esempio, la casa, che viene data in garanzia dal debitore o da un soggetto terzo (datore di ipoteca).

Le caratteristiche principali dell’ipoteca sono tre:

• la pubblicità, in quanto l’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei pubblici registri. Iscrizione che consente di rendere opponibile l’ipoteca ai terzi;
• la specialità, perché essa ha per oggetto beni specifici ed è iscritta in relazione a una somma determinata;
• la indivisibilità in quanto l’ipoteca insiste per intero su ogni bene vincolato e su ogni sua parte.

Tipi di ipoteche

Esistono tre tipi di ipoteche:

1. legale, che riconosce il diritto reale di garanzia al creditore per legge;
2. giudiziale che si ha quando il titolo per l’iscrizione della garanzia è rappresentato da un provvedimento del giudice (sentenza o un decreto ingiuntivo);
3. volontaria, che è quella concessa dal debitore al creditore in virtù di un contratto o dal terzo datore di ipoteca al creditore. L’esempio tipico di ipoteca volontaria si ha nel caso in cui il compratore dell’immobile, a fronte di un mutuo concesso dalla banca, iscrive ipoteca sulla casa che acquista, con la possibilità per la banca, in caso di mancato pagamento, di rivalersi sull’immobile.

Si può vendere una casa gravata da ipoteca?

Si potrebbe pensare che, essendo l’ipoteca una garanzia che consente al creditore di soddisfare il suo diritto facendo espropriare l’immobile del debitore, questo non possa essere venduto a terzi.

In realtà, l’articolo 2808 del codice civile prevede che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, “anche in confronto del terzo acquirente”, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Ciò significa che il soggetto che acquista casa contraendo un mutuo garantito da ipoteca sulla stessa casa, potrà poi decide di vendere a un terzo. In questo caso, però, la banca che ha concesso il mutuo potrà procedere esecutivamente anche nei confronti del terzo acquirente, per soddisfare il proprio diritto di credito.

Si tratta del cosiddetto “diritto di seguito”. Il bene ipotecato può essere alienato, sottoposto a diritti parziari di godimento a vantaggio di terzi, dato in garanzia ad altri creditori, etc. Tuttavia, per effetto dell’iscrizione dell’ipoteca stessa, il creditore ha diritto di attuare la sua pretesa e di farsi pagare con preferenza sul bene ipotecato, anche dopo qualsiasi atto di disposizione che venga compiuto sul bene stesso.

Peraltro, il terzo acquirente ha la possibilità di evitare la procedura esecutiva estinguendo l’ipoteca o rilasciando l’immobile acquistato ai creditori.

Visura catastale

Ciò detto, quando si acquista un immobile si procede al rogito notarile, atto al quale sono propedeutici alcuni controlli e attività che incombono sul notaio. Costui infatti, è tenuto a verificare lo stato dell’immobile dai registri catastali e ipotecari.

Questo controllo rientra tra gli obblighi del notaio, che in fase di rogito deve mettere al corrente il compratore della presenza di eventuali ipoteche iscritte sull’immobile. Il notaio che non procede ai suddetti controlli, rischia di andare incontro a pesanti conseguenze legali (Cass. civ. n. 26192/2020).

Tag

Compravendita Immobiliare

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti