La Legge “Salva Casa” ha profondamente trasformato il ruolo dei tecnici nel settore edilizio, assegnando loro responsabilità cruciali nella certificazione della conformità degli immobili. Tra tolleranze costruttive e normative sismiche, i professionisti devono ora affrontare sfide complesse e adempimenti legali stringenti.
Di seguito, scopriremo in che modo le nuove disposizioni hanno ridefinito il ruolo e le responsabilità dei tecnici.
Il nuovo contesto normativo e le responsabilità dei tecnici
Con il Decreto Semplificazioni e successivamente con la Legge “Salva Casa”, è stata introdotta l’obbligatorietà dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, un compito che ricade direttamente sui tecnici abilitati.
Questa attestazione è cruciale per garantire che un immobile sia conforme alle normative edilizie vigenti, e il mancato rispetto di queste conformità può comportare gravi conseguenze, non solo per i proprietari degli immobili, ma anche per i tecnici stessi.
Un aspetto fondamentale di questa normativa è legato alle cosiddette “tolleranze costruttive“. Queste tolleranze si riferiscono a piccoli scostamenti rispetto ai parametri edilizi originari, come l’altezza o la cubatura degli edifici, che, se contenuti entro certi limiti percentuali (dal 2% al 6% della superficie utile autorizzata), non vengono considerati come abusi edilizi. Tuttavia, la responsabilità di dichiarare queste tolleranze spetta ai tecnici, i quali devono allegare una dichiarazione asseverata agli atti, certificando la conformità dell’immobile.
Le responsabilità dei tecnici diventano ancora più stringenti quando si tratta di immobili situati in zone a rischio sismico. In questi casi, non solo devono dichiarare la presenza di tolleranze costruttive, ma devono anche assicurarsi che gli interventi rispettino le normative tecniche specifiche per queste aree, come previsto dagli articoli 83-92 del D.P.R. 380/2001.
La complessità di questi adempimenti richiede una dettagliata relazione tecnica che deve essere trasmessa agli uffici competenti per ottenere le necessarie autorizzazioni sismiche.
La tutela dei diritti dei terzi
Inizialmente, la normativa prevedeva che i tecnici fossero direttamente responsabili anche per la tutela dei diritti dei terzi, obbligandoli a verificare e, se necessario, a eliminare eventuali limitazioni derivanti dalle tolleranze costruttive.
Tuttavia, questa previsione è stata considerata eccessivamente onerosa e rischiosa, soprattutto in termini di responsabilità penale, e per questo motivo è stata eliminata nella versione finale della legge. Ora, il testo della normativa si limita a stabilire che l’applicazione delle tolleranze non può compromettere i diritti dei terzi, senza però attribuire ai tecnici l’onere di questa verifica.
Le sfide
Come accennato, la Legge “Salva Casa” ha ridefinito il ruolo dei tecnici nell’ambito edilizio, assegnando loro responsabilità rilevanti nella certificazione della conformità degli immobili. Questi professionisti sono chiamati a svolgere un’attività complessa e delicata, che richiede non solo una solida preparazione tecnica, ma anche una scrupolosa attenzione alle normative vigenti.
La loro responsabilità non è più limitata alla mera consulenza, ma si estende alla certificazione di conformità che, in alcuni casi, può avere implicazioni legali significative. In definitiva, il ruolo dei tecnici è centrale per garantire la sicurezza e la regolarità degli interventi edilizi, soprattutto in un contesto normativo in continua evoluzione, come quello italiano.
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