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Avvocato
Il giudice non può entrare nel merito delle deliberazioni prese dall’assemblea dei condomini, in ordine alle spese inerenti al rapporto di locazione immobiliare instaurato dal condominio in veste di conduttore e avente a oggetto il godimento di un immobile di proprietà di terzi è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sez. II, ord. n. 15320 del 13 maggio 2022.
L’assemblea condominiale deliberava nel comune interesse di stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile di terzi per l’allocazione della centrale termica.
Successivamente, veniva approvata la ripartizione delle spese relative alla locazione del cespite, ai lavori di rifacimento della impermeabilizzazione della saletta del locale caldaia e all’acquisto e posa in opera di fioriere sul tetto della centrale termica dell’impianto condominiale, installata in un immobile di proprietà di alcuni condomini di cui al contratto di locazione stipulato in favore del condominio.
Detta delibera veniva impugnata da alcuni condomini che lamentavano la “sproporzionata ed ingiustificata (quasi) quadruplicazione del canone di locazione ” che passava ad € 11.938,00 rispetto a quello precedente di € 3.840,00.
Il Tribunale e la Corte di Appello rigettavano le domande. Ad analoga decisione, arriva la Corte di Cassazione che conclude ritenendo l’inammissibilità del ricorso perché riferito al merito della delibera assunta.
Due condomini, asserendo che le opere oggetto della decisione assembleare fossero estranee alle parti comuni condominiali, di natura straordinaria e comunque unicamente volte a soddisfare i proprietari dell’immobile della centrale termica, convenivano in giudizio il Condominio.
La domanda era volta ad ottenere l’annullamento della deliberazione assembleare con cui venivano approvate le contestate spese di natura straordinaria nonché, se del caso, anche le clausole del contratto di locazione “che risultassero generiche, vessatorie, sproporzionate e prive di causa e sinallagma”.
La questione dedotta in giudizio, come già era stato osservato nei precedenti gradi di giudizio, atteneva alla convenienza economica del contratto stipulato.
A tal riguardo, deve essere ricordato che il Condominio ben può avere interesse a godere, nella veste di conduttore, di un immobile di proprietà di terzi che ne sono locatori.
In nome e per conto dell’ente agirà l’amministratore che, giusta delibera assembleare (qualora si discuta di atti che esulano dalle sue attribuzioni ordinarie).
Ciò pone ora due ordini di questioni:
Sulla prima questione si è direttamente pronunciata l’ordinanza in commento ritenendo che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla contrarietà alla legge o al regolamento delle deliberazioni prese dall’assemblea dei condomini in ordine alla ripartizione delle spese della locazione stipulata nel comune interesse dal condominio in veste di conduttore, non possa riguardare la convenienza economica dell’importo del canone pattuito o la legittimità dell’accollo in capo al condominio conduttore degli esborsi sostenuti per il mantenimento della cosa in buono stato locativo o per l’esecuzione di miglioramenti o addizioni alla stessa,
Quanto, invece, alla legittimazione attiva l’ordinanza in commento ha, in via incidentale, osservato che la titolarità del rapporto obbligatorio derivante dal contratto stipulato dal Condominio (in persona del suo amministratore) spetta solo a quest’ultimo, come “collettività organizzata “, che opera come unitaria parte contrattuale complessa, che esercita le posizioni e prerogative proprie dei contraenti attraverso i suoi organi. Da ciò deriva altresì che la legittimazione alle impugnative del negozio (annullamento o nullità) non spettano in modo frazionato pro quota a ciascuno dei condomini.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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