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L’atto di compravendita viene più comunemente definito rogito e si tratta di un contratto che ha come oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile da un venditore a un acquirente, dietro corrispettivo economico.
Il documento viene stipulato davanti a un notaio e questa procedura resta la medesima anche quando si tratta di un rogito per la prima casa. Quindi che cosa cambia quando si tratta della prima abitazione? Ebbene, in questo caso sono previsti alcuni specifici vantaggi fiscali. Vediamo nel dettaglio.
Cos’è il rogito per la prima casa
Come accennavamo poco sopra, il significato e il valore del rogito restano quelli di sempre anche quando si tratta di un atto di compravendita per la prima casa. Semplificando agli estremi la normativa giuridico-fiscale, possiamo dire che lo scopo del documento infatti è cambiare ufficialmente il nome del proprietario dell’immobile, passando da quello di chi vende a quello di chi compra.
Le differenze sono tutte a livello di tasse e imposte: nel caso di un rogito per una prima casa sono previste delle agevolazioni considerevoli, a patto che siano presenti e rispettate alcune condizioni specifiche. Ecco quali.
Requisiti e (eventuale) cambio di residenza
Quando si parla di prima casa, ci si riferisce naturalmente a un immobile a uso abitativo. Ma ci sono altre condizioni che devono verificarsi per poter accedere alle agevolazioni fiscali previste. L’immobile deve infatti trovarsi nello stesso comune nel quale l’acquirente ha la residenza. Nell’atto di acquisto, inoltre, chi compra dovrà dichiarare:
- di non essere titolare esclusivo o in comunione con il proprio coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa che si trovi in quel comune;
- di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa acquistata (anche dal coniuge) con le agevolazioni prima casa.
È anche ammesso un cambio di residenza nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare, purché avvenga entro i 18 mesi successivi alla firma del rogito. Il conteggio dei 18 mesi inizia proprio dalla stipula del rogito e non dal giorno in cui gli eventuali lavori di costruzione o ristrutturazione sono conclusi ufficialmente. Se anche insorgesse un imprevisto e questi non fossero completati, infatti, il trasferimento della residenza dovrebbe avvenire ugualmente, pena la perdita delle agevolazioni.
Le tasse sul rogito prima casa
Quando si compra un immobile a uso abitativo si va sempre incontro al pagamento di alcune imposte. In occasione dell’acquisto della prima casa, però, si ha diritto all’applicazione di un regime fiscale agevolato e quindi a una tassazione inferiore.
Per avere un’idea più chiara delle tasse previste per l’acquisto della prima abitazione, esistono due casistiche principali da tenere a mente, che si differenziano in base alla natura del venditore: si può trattare 1) di un venditore privato oppure 2) di un’impresa di costruzioni, come nel tipico caso di immobili nuovi.
Quando si acquista da privato
Nel caso in cui il venditore sia un privato, chi acquista non deve corrispondere l’IVA. Si troverà invece di fronte a:
- un’imposta di registro solo del 2% (anziché del 9%),
- imposta ipotecaria di 50 euro,
- imposta catastale di 50 euro.
Quando si acquista da una impresa costruttrice
In questa eventualità, cioè nel caso in cui la prima casa venga comprata direttamente dall’impresa che l’ha edificata, le tasse prevedono:
- IVA del 4% (anziché del 10%),
- imposta di registro di 200 euro,
- imposta ipotecaria di 200 euro,
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Infine, nel caso di acquisto da parte di una impresa costruttrice, vanno considerati anche i tempi di completamento dei lavori. Se questi ultimi sono finiti da più di 5 anni, e se l’azienda non opta per l’applicazione dell’IVA, allora sia applica l’imposta di registro del 2%.
Quanto costa il rogito prima casa
Al di là delle tasse previste nei due citati, ti starai ora chiedendo quanto costi l’atto notarile per l’acquisto della prima casa. Oltre alle imposte di legge, dovranno essere tenuti in conto anche i bolli, la trascrizione e le volture. Da non dimenticare nemmeno l’onorario del notaio, il quale fissa in autonomia la sua parcella, tenendo conto del valore e del grado di complessità della compravendita.
Quando il venditore deve lasciare la casa dopo il rogito?
Secondo la legge, al momento del rogito la casa deve essere libera e il venditore deve consegnare le chiavi all’acquirente. È esattamente in questo frangente che avviene il passaggio di proprietà e il vecchio proprietario non dovrebbe più essere in diritto di continuare ad abitare nell’immobile ormai non suo. Bisogna, però, tenere presente che di solito non si lascia la propria abitazione dall’oggi al domani ed è possibile che chi sta vendendo abbia bisogno anche di qualche mese prima di traslocare.
È questo il caso in cui si potrebbe incontrare la dicitura “stato al rogito occupato”. Significa appunto che il venditore ha richiesto ancora un po’ di tempo prima di lasciare la casa, poiché magari ha bisogno dell’importo economico che il compratore deve corrispondere al momento dell’acquisto, per poter cercare a sua volta una nuova soluzione abitativa nella quale trasferirsi. Va aggiunto comunque che i tempi dovrebbero essere chiari fin dall’inizio della trattativa, in modo che anche l’acquirente possa organizzarsi e decidere se le scadenze previste siano conformi alle sue esigenze.
La situazione ideale naturalmente è quella in cui lo stato dell’immobile risulti libero al rogito, perché significa che il precedente proprietario ha già trovato un’altra casa, anche se magari solo temporanea, e lascia quell’abitazione completamente libera da persone o cose.
Rogito prima casa e mutuo
È altamente probabile che chi acquisti abbia la necessità di richiedere un mutuo per coprire l’intero importo richiesto o eventuali lavori di ristrutturazione. I tempi, dunque, si potrebbero allungare in attesa di una risposta della banca. Possono trascorrere anche due mesi e mezzo dalla stipula del preliminare di compravendita alla firma del rogito. Il contratto di mutuo sarà formalizzato di fronte al notaio, contestualmente al rogito.
di Giulia Dallagiovanna
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.