Nell’incertezza dei tagli o degli aumenti ai tassi di interesse, spesso la surroga dei mutui è una possibilità da valutare. Ma in cosa consiste? Tutti i mutui si possono surrogare?
La surrogazione è un istituto dell’ordinamento italiano disciplinato dalle normative, quindi con delle regole fisse, ma anche delle manovre di libertà concesse alle banche che operano in un regime concorrenziale.
Vediamo quali mutui non si possono surrogare e come funziona la legge.
Che cos’è la surroga del mutuo
La surroga, tecnicamente detta “surrogazione”, è prevista dal diritto italiano, e consiste nella sostituzione di un mutuo non ancora restituito alla banca o all’istituto di credito a cui si accede al prestito. Con la surroga, il debitore può trasferire il mutuo a suo carico, a un’altra banca, a condizioni e tassi di interesse differenti.
Come funziona la surroga di un mutuo?
La surroga si definisce anche “portabilità”. Solitamente viene scelta dai clienti-debitori per cercare condizioni e tassi di interesse più vantaggiosi per il mutuo da restituire. Secondo l’ordinamento italiano, la surroga non prevede alcun costo direttamente a carico del cliente.
La vecchia banca dalla quale il cliente decide di trasferire il mutuo non può opporsi alla richiesta di surroga. Ma è sempre possibile farlo? E soprattutto, quando conviene surrogare i mutui?
Quali mutui non si possono surrogare
La vecchia banca da cui un cliente decide di trasferire il mutuo non può opporsi alla richiesta di surroga. Inoltre, non può chiedere alcun costo, poiché la surroga non prevede costi direttamente a carico del mutuatario.
Invece, tutte le spese per la surroga sono a carico della nuova banca che deciderà eventualmente di accogliere la richiesta, accollandosi la surroga e il debito. Perciò nessuna banca può opporsi alla richiesta della surroga, ma la nuova banca non è obbligata ad accogliere la richiesta di trasferimento del mutuo. La nuova banca può anche rifiutare.
Di solito gli istituti bancari non accettano l’accoglimento della surroga per uno, o più motivi che bisogna prevedere quando si valuta questa opzione. Infatti, può essere respinta per le seguenti motivazioni:
- l’ammontare del mutuo da restituire è inferiore ai 50mila euro (in questo caso la banca può respingere la richiesta perché non trova conveniente accollarsi quel debito a fronte di guadagni prevedibilmente risicati);
- la scadenza del mutuo è imminente (anche in questa situazione la banca può ritenere poco remunerativo surrogare il mutuo del richiedente);
- il reddito del mutuatario è a rischio, oppure offre scarse garanzie (ad esempio, il debitore ha cambiato lavoro ma percepisce un reddito inferiore rispetto a quando ha acceso il mutuo per la casa, oppure ha avuto accesso a più prestiti e risulta a rischio insolvenza);
- ci sono rate insolute con la vecchia banca;
- il valore dell’immobile si è deprezzato e non dà sufficienti garanzie alla nuova banca dove si intende trasferire il mutuo in corso;
- quando i tassi generali sono troppo bassi e la nuova banca non trova conveniente accollarsi il trasferimento di un mutuo.
Altri mutui sono difficili, ma non impossibili da surrogare. Quando ad esempio è stato concesso un mutuo 100% per la casa. In questo e altri casi, le banche decidono calcolando il cosiddetto LTV (Loan to Value), ossia il rapporto tra finanziamento richiesto e valore dell’immobile ipotecato. Se il valore è inferiore al mutuo richiesto, è probabile che la richiesta di surroga venga respinta. Infatti, imutui al 100% sono difficili da surrogare, poiché il finanziamento è troppo elevato rispetto al valore dell’immobile o in rapporto al rischio che dovrà accollarsi la nuova banca.
Dall’80% in giù l’indice LTV diventa più favorevole per il mutuatario che richiede la surroga.
Quando conviene fare la surroga di un mutuo?
Prima di chiedere una surroga, onde evitare di vedersi respinta la richiesta, il mutuatario dovrebbe valutare la fattibilità delle condizioni, tenendo conto dei possibili ostacoli sopraelencati.
In genere conviene surrogare i mutui quando si verificano le seguenti condizioni:
- se il mutuo è a tasso fisso ma, nel frattempo, si verifica un ribasso dei tassi variabili, che risultano quindi più convenienti;
- quando si verifica un generale ribasso dei tassi;
- se una, o più banche, offrono servizi e tassi più convenienti;
- quando il piano di ammortamento prevede un rimborso residuo di oltre 50mila euro;
- quando si è ancora nella prima fase del periodo di ammortamento;
- qe le condizioni reddituali sono stabili o non hanno subito peggioramenti;
- quando il valore della casa non si è deprezzato, o aumenta rispetto a quando è stato acceso il mutuo;
- quando si è in difficoltà con il rimborso della rate, ma sussistono condizioni più favorevoli in altre banche.
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