La vendita con riserva della proprietà è un particolare tipo di contratto per cui il compratore ottiene immediatamente il godimento del bene (nel nostro specifico caso, l’immobile) venduto, mentre la proprietà dello stesso rimane in capo al venditore, fino a quando il prezzo – per il quale è prevista una dilazione nel tempo – non è interamente pagato.
Questa tipologia di compravendita è disciplinata dagli articoli dal 1523 al 1526 del codice civile. In particolare, la prima di queste norme, dispone che: «nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna».
Sebbene la norma fosse stata pensata in relazione ai beni mobili, non c’è dubbio che essa sia applicabile anche in relazione alla compravendita immobiliare, come accennato poco fa.
I vantaggi
Si tratta di una soluzione contrattuale utile, per esempio, nei casi in cui si abbia necessità di acquistare casa ma non si ha ancora la disponibilità economica sufficiente (è il caso dell’attesa di ottenere la concessione di un mutuo).
Secondo l’orientamento adoggi maggioritario, la vendita con riserva di proprietà configura una vera e propria compravendita, sia pur condizionata dal pagamento dell’ultima rata
Chi acquista il bene immobile mediante vendita con riserva di proprietà diviene titolare di un “diritto reale sui generis”, «che si sostanzierebbe nel potere di usare la cosa e di detenerla sia nell’interesse proprio che in quello del venditore» (Bianca).
Il contratto di vendita con riserva di proprietà si considera dunque un contratto di vendita vero e proprio, sottoposto alla condizione sospensiva data dal pagamento dell’ultima rata del prezzo. L’atto di vendita in esame è trascrivibile.
Come regolarsi con le spese condominiali
Seguendo l’orientamento sopra richiamato, chi acquista con vendita con patto di riservato dominio un appartamento in condominio, diviene dunque titolare del diritto di proprietà, sebbene sottoposto a condizione sospensiva.
Per quanto riguarda quindi il caso specifico di un appartamento in condominio, vuol dire che il nuovo proprietario è obbligato a pagare le spese condominiali e, come tale, titolare del diritto a essere convocato all’assemblea.
Certo, resta il fatto che il bene non è soggetto a pignoramento per ragioni debitorie connesse alla posizione dell’acquirente, non essendo egli proprietario pieno dell’immobile.
Una posizione, questa, che senza ombra di dubbio riduce le possibilità di soddisfazione del credito del condominio.
Valgono anche le agevolazioni prima casa?
Può essere utile rammentare infine che, con la risposta all’interpello n. 409 del 2020, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che in caso di vendita con riserva di proprietà dell’immobile acquistato con i benefici prima casa nei cinque anni, il termine di un anno entro cui bisogna riacquistare un nuovo immobile per non perdere i benefici decorrere dalla firma dal notaio e non dal pagamento dell’ultima rata nei cinque anni.
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