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Articolista giuridico
Quando si acquista un appartamento in condominio è sempre buona regola prestare attenzione al regolamento del condominio, soprattutto per quanto attiene a quelle clausole “contrattuali”, che potrebbero prevedere limiti o addirittura divieti alla proprietà privata.
Il regolamento di condominiale è obbligatorio in tutti gli edifici con più di 10 condomini.
Nei condominii più piccoli l’adozione del regolamento è facoltativa.
Il regolamento è approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Ciascun condòmino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o la modifica del regolamento condominiale esistente.
Il regolamento adottato dall’assemblea è vincolante per tutti i condòmini. Deve obbligatoriamente contenere le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le norme a tutela del decoro dell’edificio e relative all’amministrazione.
Oltre a tale contenuto obbligatorio, è possibile aggiungere altre norme facoltative, che potranno tener conto, ad esempio, di particolari caratteristiche specifiche del singolo edificio condominiale.
In ogni caso, il regolamento assembleare non può in alcun modo pregiudicare i diritti di ciascun condòmino, né derogare alle seguenti disposizioni del Codice civile:
Le norme del regolamento non possono inoltre vietare di possedere o detenere animali domestici.
Il regolamento deliberato in assemblea ai sensi dell’art. 1138 c.c. non è l’unico tipo possibile di regolamento condominiale. Il regolamento, infatti, può essere concordato da tutti i condòmini e formalizzato con la sottoscrizione di un vero e proprio contratto. In tal modo, è possibile regolamentare ogni aspetto del condominio, anche oltre le materie ed i limiti imposti dall’art. 1138 c.c. per il regolamento approvato dall’assemblea.
In particolare, solo con un regolamento contrattuale possono essere imposti limiti ai diritti esclusivi dei singoli condomini.
Tipico esempio di regolamento contrattuale è quello predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio, allegato o richiamato nel contratto d’acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti.
Il regolamento contrattuale può formarsi anche successivamente alla costituzione del condominio, mediante l’accordo unanime raggiunto dai condòmini su un testo condiviso.
Attenzione. Non sempre è sufficiente l’approvazione all’unanimità dei voti in assemblea per poter parlare di regolamento contrattuale. Infatti, il regolamento non può definirsi contrattuale, se ha ad oggetto solo le materie indicate nel primo comma dell’art. 1138 c.c. Si tratterebbe, in tal caso, di un semplice regolamento assembleare, approvato con un numero di voti (l’unanimità) superiore al quorum richiesto. Affinché il regolamento possa qualificarsi ‘‘contrattuale’’, è necessario che il consenso unanime si manifesti su materie diverse da quelle indicate dall’art. 1138 c.c. e incida sui diritti dei singoli condòmini.
La giurisprudenza inquadra i divieti contenuti nei regolamenti condominiali come vere e proprie servitù sulle singole proprietà.
Affinché producano effetti sui singoli proprietari e nuovi acquirenti, è sufficiente che tali clausole siano richiamate, con adesione, nell’atto di acquisto o che, comunque, il regolamento sia stato oggetto di approvazione da parte dell’acquirente/proprietario.
I limiti e divieti alla proprietà esclusiva sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica. Devono essere indicati in modo chiaro, con indicazione specifica delle attività vietate.
Se dette clausole sono troppo generiche, vanno interpretate in maniera restrittiva e, comunque, a favore del singolo proprietario.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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