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Giornalista
Affittare un immobile rappresenta una fonte di reddito interessante, ma al contempo richiede una scelta ponderata sul piano fiscale. Quando conviene davvero optare per il regime ordinario degli affitti? Esploriamo le condizioni in cui questa scelta può risultare più vantaggiosa, analizzando i benefici fiscali che possono derivare da particolari situazioni.
Il regime ordinario prevede che il reddito derivante dall’affitto di immobili venga tassato secondo le aliquote progressive dell’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), basate sul reddito complessivo del contribuente. Il reddito da locazione è aggiunto agli altri redditi percepiti, e l’ammontare complessivo determina la fascia IRPEF da applicare. In questo regime, è possibile dedurre alcune spese, come quelle di manutenzione ordinaria, quelle per interventi di ristrutturazione straordinaria (qualora siano previste agevolazioni fiscali), e gli interessi passivi del mutuo (se l’immobile è stato acquistato tramite finanziamento). Inoltre, con il regime ordinario è previsto un abbattimento forfettario del 5% sul canone di locazione lordo per coprire eventuali costi di gestione.
Sebbene la cedolare secca, una tassa piatta semplice e diretta, sia generalmente considerata più vantaggiosa grazie alla sua aliquota fissa del 21% (o del 10% per i contratti a canone concordato), esistono situazioni in cui il regime ordinario può risultare economicamente più favorevole. Ecco alcune delle principali situazioni in cui potrebbe essere conveniente.
Se il proprietario ha un reddito complessivo basso, l’applicazione delle aliquote progressive IRPEF può risultare più vantaggiosa rispetto alla cedolare secca. Infatti, chi si trova nella prima fascia IRPEF (23%) potrebbe beneficiare della possibilità di dedurre le spese legate all’immobile e ridurre, di conseguenza, l’imponibile. Nel regime ordinario, è possibile ridurre l’imponibile grazie alle detrazioni e alle deduzioni, abbassando la tassazione complessiva.
Se l’immobile locato richiede frequenti interventi di manutenzione, ristrutturazione o miglioramenti, il regime ordinario permette di detrarre parte di queste spese, cosa che non è possibile con la cedolare secca. Questo aspetto può essere determinante, qualora siano previste spese significative negli anni futuri.
Se hai acquistato l’immobile tramite mutuo, il regime ordinario ti consente di detrarre gli interessi passivi pagati, riducendo l’imponibile fiscale, vantaggio impossibile con la cedolare secca, dove gli interessi non sono deducibili.
Se il canone di locazione è particolarmente elevato, soprattutto in presenza di un reddito già alto, il regime ordinario può risultare più conveniente, perché la tassazione su base IRPEF, considerando le detrazioni e le spese deducibili, potrebbe risultare meno pesante rispetto all’aliquota fissa del 21% applicata dalla cedolare secca.
Se desideri beneficiare di bonus fiscali legati a lavori di ristrutturazione, miglioramenti energetici o altri interventi edilizi, puoi trovare più conveniente il regime ordinario, che consente di cumulare queste detrazioni con quelle previste per il reddito da locazione.
Nonostante i vantaggi elencati, il regime ordinario può non essere la scelta più conveniente per molti proprietari. Infatti, chi percepisce redditi elevati e non ha spese particolari legate all’immobile locato, potrebbe trovare più conveniente la cedolare secca, soprattutto se desidera semplificare la gestione fiscale dell’affitto. Inoltre, la cedolare secca comporta l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo, che devono invece essere pagate nel regime ordinario.
La scelta tra regime ordinario e cedolare secca dipende da una serie di fattori personali, tra cui il livello di reddito, le spese legate all’immobile e le prospettive future. In linea di massima, il regime ordinario conviene a chi ha un reddito basso o medio e prevede di sostenere importanti spese per la gestione o la ristrutturazione dell’immobile. Tuttavia, è sempre consigliabile fare una simulazione delle imposte e valutare attentamente il proprio profilo fiscale, magari con l’aiuto di un commercialista, per scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
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