Come funziona l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto permette di comprare casa utilizzando come formula di pagamento i canoni di locazione, è una realtà ancora poco utilizzata, tuttavia molto utile da conoscere per tutti coloro che desiderano acquistare un immobile, ma non hanno liquidità e non possono accedere a un mutuo.

Per capire vantaggi e svantaggi dobbiamo prima spiegare come funziona il contratto di affitto a riscatto e se conviene maggiormente al proprietario dell’immobile o al locatario.

Cos’è l’affitto con riscatto

Il contratto di locazione con riscatto prevede che, dopo un certo periodo di tempo, l’inquilino che paga l’affitto diventi anche il proprietario dell’immobile in cui vive. È possibile stipulare un contratto d’affitto a riscatto sia tra privati che con il costruttore dell’immobile.

Il contratto, regolato dal Decreto Legislativo Sblocca Italia 133 del 2014, viene redatto, registrato e sottoscritto dinnanzi a notaio e stabilisce:

• l’importo totale della compravendita;
• la durata del contratto di affitto;
• l’importo mensile dell’affitto.

Quando si opta per un contratto di affitto a riscatto, è importante considerare che i costi del notaio potrebbero essere più elevati rispetto all’imposta di registro: la spesa può variare da 1.500 a 2.000€.

Alla data di scadenza del contratto, l’affittuario potrà decidere di acquistare l’immobile pagando il “riscatto finale”, dal quale viene sottratto l’importo pagato mensilmente con l’affitto. Questo accordo è di grande vantaggio per chi non possiede subito un acconto per l’acquisto e non può accendere un mutuo.

Cosa prevede la legge

Il contratto d’affitto con riscatto è di base una formula contrattuale che ha una durata massima di 10 anni: durante questo periodo di tempo è prevista una maggiorazione del canone mensile di locazione di circa il 20-30% che viene fornito come anticipo sull’acquisto futuro della casa.

Altri vincoli previsti dalla legge impongono che il contratto debba essere trascritto presso i registri immobiliari con il valore di “prenotazione dell’acquisto dell’immobile”, che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore.

In caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni (pari a minimo 1/20), anche non consecutivi, il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto.

L’affitto con riscatto può interessare qualsiasi tipologia di immobile: appartamenti, negozi, uffici, terreni anche immobili in costruzione. Come per gli immobili già esistenti anche per quelli in costruzione sono previste tutele per il compratore: in caso di fallimento dell’impresa costruttrice infatti il contratto continua ad essere valido. La vendita non può inoltre essere soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita ad un prezzo adeguato e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti.

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Un esempio di affitto con riscatto

Se un appartamento costa 200mila euro, le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto che ha una durata di 10 anni con canone mensile di euro 1.000 (500 di affitto e 500 di acconto su vendita). Si tratta, dunque, di 12.000 all’anno che, in 10 anni, sono 120mila, di cui 60 mila di riscatto.

Se al termine del contratto l’affittuario vorrà appropriarsi dell’immobile, dovrà versare non 200 ma 140mila euro.

Cosa succede se l’affittuario non riesce a pagare uno o più canoni? Ipotizzando che l’accordo tra proprietario e affittuario prevedesse la possibilità di risoluzione del contratto a favore del primo al numero minimo di canoni non pagati (come detto, 1/20 dei canoni totali), nel nostro caso basterebbero 6 canoni, anche non consecutivi, non pagati dall’inquilino per esercitare questa opzione. Infatti, il numero totale di canoni d’affitto da versare è di 120 (12 all’anno per 10 anni), di conseguenza 1/20 dei canoni totali corrisponde a 6.

Pro e contro dell’affitto con riscatto

L’affitto a riscatto può rivelarsi vantaggioso o svantaggioso a seconda delle casistiche, sia per chi acquista che per chi vende. Bisogna, inoltre, ricordare che esistono varie tipologie di affitto con questa formula e ognuna di loro presenta dei potenziali pro e contro per tutte le parti in causa.

I vantaggi e le opportunità per chi compra

Sicuramente, a trarre beneficio da questa forma di compravendita immobiliare è soprattutto l’acquirente che, in questo modo, non sarà obbligato ad accendere un mutuo presso gli istituti di credito e potrà pagare con tranquillità, come fosse un normale affitto, con il vantaggio che ciò che paga al mese contribuirà a pagare la sua futura proprietà immobiliare.

L’affittuario, infatti:

• potrà abitare fin da subito nell’immobile;
• al termine del contratto, potrà scegliere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario;
• durante il periodo di affitto con riscatto, non dovrà pagare Imu e Tasi;
• non pagherà le spese di manutenzione straordinaria;
• avrà maggiori possibilità di accendere un mutuo potendo dimostrare uno storico di buon pagatore;
• potrà richiedere un importo inferiore per il mutuo, quindi risparmiare sui costi di gestione e sugli interessi, oltre che pagare una rata più bassa;
• il prezzo di vendita stabilito non può subire variazioni nel tempo.

Questi fattori potrebbero generare interessanti opportunità in caso di rivalutazione al rialzo dell’immobile nel tempo. Inoltre, chi compra gode della maggiore flessibilità: si può ad esempio decidere di trasferirsi in un’altra città o desiderare una casa con caratteristiche diverse. Chiaramente, in questi casi, con l’affitto con riscatto è più semplice decidere di cambiare casa rispetto ad un mutuo classico.

Gli svantaggi e i rischi per chi compra

Il principale svantaggio che può presentarsi per chi è in affitto con riscatto è che l’immobile, nei dieci anni di affitto, si svaluti.

In questo caso, lui dovrà comunque acquistare l’immobile al prezzo precedentemente pattuito. Inoltre, il contratto potrebbe essere vincolante all’acquisto.

I vantaggi e le opportunità per chi vende

Chi vende con la formula del rent to buy ovviamente non deve avere necessità di ottenere un’immediata liquidità. Ciò premesso i vantaggi per chi vende con questo metodo non sono pochi:

• riceverà un canone di affitto più alto rispetto alla norma, perché include anche parte dell’acconto;
• rimarrà proprietario dell’immobile, fino alla fine del contratto;
• il prezzo di vendita non potrà subire svalutazioni del mercato.

Gli svantaggi e i rischi per chi vende

Il venditore per l’intero periodo di affitto resta il proprietario dell’immobile e, di conseguenza, deve farsi carico delle tasse e delle imposte, come Imu e Tasi, e di tutti gli oneri a carico della proprietà, ad esempio, i lavori straordinari di manutenzione. Inoltre, non può usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa per l’acquisto di nuovi immobili. Potrebbe inoltre accadere che il conduttore decida di non acquistare l’immobile e, tuttavia, non lo liberi rendendo l’unico modo per recuperarne la disponibilità il ricorso all’intervento di un giudice.

Trascorso il periodo stabilito di affitto con riscatto può anche accadere che l’affittuario decida di non acquistare l’abitazione, e in casi più complicati voglia comunque restare nell’abitazione.

Infine, può succedere che l’immobile si rivaluti sul mercato, ma il prezzo di vendita stabilito non può essere modificato.

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Tutte le tipologie di affitto con riscatto

Prima di concordare un contratto di affitto con riscatto, è bene sapere che esistono diversi tipi di accordo. Tutti hanno come obiettivo quello di vendere l’immobile alle persone che abitano già nell’appartamento.

Affitto con riscatto rent to buy

Il rent to buy prevede la stipula di un contratto di locazione con una maggiorazione nella cifra mensile che viene trattenuta dal venditore a titolo di acconto sul costo dell’immobile. In genere ha la durata di 5 anni e al termine del periodo di locazione, l’affittuario può decidere o meno di completare l’acquisto.

Affitto con riscatto automatico

In questo caso il contratto di rent to buy è vincolante all’acquisto dell’immobile locato. Dopo un certo numero di canoni o al raggiungimento di una specifica somma di denaro definita presso lo studio notarile, il passaggio di proprietà è automatico.

Affitto con riserva buy to rent

Un contratto di affitto con riscatto che prevede nello stesso momento della stipula anche il contratto preliminare di vendita dell’immobile. Il passaggio di proprietà dell’abitazione dunque avviene subito a un prezzo che viene dilazionato nel tempo. Il passaggio di proprietà diventa effettivo solo dopo che l’acquirente ha pagato l’ultima quota concordata.

Affitto con riscatto senza anticipo

Esiste anche una formula di contratto di affitto con riscatto senza anticipo. In questo caso non è previsto che l’inquilino paghi nessuna quota maggiorata del canone di affitto a titolo di anticipo sul futuro acquisto dell’immobile. Come si tutela dunque il proprietario dell’immobile? Semplice: con una scrittura notarile si fissa un vincolo di vendita dell’immobile all’affittuario entro una data stabilita.

Quindi conviene l’affitto con riscatto?

Si può sostenere che l’affitto con riscatto sia un metodo risolutivo per tutti coloro che desiderano acquistare casa e non possono fornire garanzie per ottenere il mutuo dagli istituti bancari e non possono anticipare acconti, ma anche per coloro che vogliono vendere un’abitazione senza urgenza e preferiscono ottenere una buona rendita fissa mensile.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.