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Giornalista
Il contratto di locazione ad uso transitorio è un contratto della durata massima di 18 mesi, che può essere stipulato solo in determinate circostanze.
La durata minima di un contratto di affitto stabilita dalla legge è di quattro anni, rinnovabili per altri quattro, per i contratti a canone libero, oppure di tre anni, rinnovabili per altri due anni, per i contratti a canone concordato.
È possibile stipulare contratti di durata differente solo in caso di determinate esigenze dell’inquilino come ragioni di studio o di lavoro.
Quando, dunque, l’affittuario ha esigenze temporali che possono essere comprovate attraverso specifica documentazione si può procedere alla stesura di un contratto di locazione ad uso transitorio.
Tra le motivazioni che rendono attuabile un contratto di durata inferiore rispetto allo standard, non si trovano esigenze di tipo turistico, ma esclusivamente di tipo abitativo.
Per i contratti transitori, la normativa cui fare riferimento è la Legge n. 431/1998 e nello specifico l’articolo 5, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002.
Sono poi di riferimento gli accordi raggiunti dalle associazioni di proprietari e inquilini attivi nel Comune all’interno del quale si trova l’immobile.
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Come ogni contratto, anche il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere realizzato in forma scritta e deve essere registrato nei tempi stabiliti dalla legge presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate.
Un contratto non scritto o non registrato non ha validità e può essere annullato.
Il contratto di locazione ad uso transitorio è un contratto di tipo derogatorio – poiché permette di non seguire la durata minima stabilita dalla legge – e garantisce al locatario la possibilità di stipulare un contratto rispondente alle sue esigenze, senza che quest’ultimo debba accettare un contratto di durata maggiore che si vedrebbe costretto a disdire prima del termine.
Tra i principali beneficiari di questa tipologia di contratto troviamo i lavoratori, che magari devono spostarsi per periodi relativamente limitati, ma comunque non in maniera definitiva oppure gli studenti universitari, che possono fermarsi in una determinata città per la durata del percorso di studi.
Per quello che riguarda i lavoratori, per poter beneficiare di un contratto di locazione ad uso transitorio, è necessario che sia il locatore sia il locatario siano persone fisiche che operano fuori dall’attività di impresa.
Per gli studenti, invece, esiste una formula dedicata ossia il contratto di locazione per studenti universitari.
Il contratto di locazione per studenti universitari è un particolare contratto di locazione ad uso transitorio, realizzato considerando le esigenze dei più giovani.
Questo contratto permette ai genitori di garantire per i figli e al proprietario di casa di realizzare, qualora più studenti occupino l’immobile, singoli contratti separati per ciascuno degli inquilini. Per stipulare un contratto per studenti universitari l’immobile deve trovarsi dove ha sede l’ateneo o in un comune limitrofo.
Riepiloghiamo dunque quali sono gli elementi imprescindibili per la stesura di un contratto di tipo transitorio:
L’assenza di questi elementi comporta la trasformazione del contratto in un contratto di locazione standard. È bene quindi valutare attentamente l’esistenza di tutti i requisiti per non incorrere in successive problematiche.
Anche i contratti transitori possono beneficiare della cedolare secca.
La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.
Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto.
L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%.
Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).
Al suo interno, devono essere necessariamente indicate le seguenti informazioni:
Non solo: come già anticipato, l’esigenza transitoria deve essere dimostrata attraverso la presentazione in allegato della relativa documentazione. Un lavoratore dovrà presentare il contratto di lavoro, uno studente l’iscrizione all’Università e il pagamento delle tasse…
Infine, il conduttore deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relative all’attestazione di prestazione energetica (APE).
Se l’attestazione di prestazione energetica non viene presentata, sia il locatore sia l’inquilino sono soggetti al pagamento di una sanzione amministrativa.
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