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Giornalista
Trovata la casa dei sogni? Ottimo.
Prima di avventurarsi in una compravendita, però, meglio verificare che l’abitazione sia a norma sotto tutti i punti di vista.
Un controllo che si può effettuare in autonomia o, meglio, con l’aiuto di un agente immobiliare e di un tecnico abilitato. Basta anche il geometra. Uno degli aspetti che spesso fanno rallentare le procedure è quello della regolarità catastale.
La casa, come si presenta, corrisponde a quanto risulta in Comune e all’Agenzia delle Entrate? È opportuno che tutto sia sistemato prima di procedere con l’atto notarile.
Dal 1º luglio 2010, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fabbricati è subordinata anche all’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto allo stato di fatto.
C’è un punto che crea confusione, ma su cui invece occorre avere le idee chiare, perché quando si parla di “conformità” dell’immobile ci si riferisce a due aspetti diversi e una serie di documenti che, fisicamente, risiedono in due posti distinti.
Una prima verifica riguarda la conformità “urbanistica”. Ossia l’immobile deve essere uguale al progetto originario depositato presso gli uffici comunali, che a suo tempo avevano dato il permesso a costruire.
Se nel corso degli anni ci sono state modifiche sostanziali, per esempio è stato abbattuto un muro, è stata aperta una finestra che non esisteva, o addirittura è aumentata la volumetria, queste modifiche dovevano essere regolarmente accompagnate da denuncia dei lavori e dall’ok del Comune.
In mancanza di questi requisiti, siamo in presenza di un abuso edilizio, che va sanato il prima possibile.
La conformità “catastale” riguarda invece la corrispondenza tra la casa e la planimetria (il disegno) depositato al Catasto.
Un documento che si può ottenere mediante una semplice misura. Anche in questo caso, è sempre meglio verificare che ci sia perfetta aderenza.
Leggi anche: VALORE CATASTALE DI UN IMMOBILE: CHE COS’È E COME SI CALCOLA
Per tutte le irregolarità urbanistiche, è indispensabile rivolgersi a un tecnico abilitato per farlo dialogare con il Comune e sistemare la situazione. Per quanto riguarda il Catasto, esiste invece una procedura on line che si può esperire con l’Agenzia delle Entrate e che permette di sistemare alcuni dati.
In alcuni casi, è sufficiente la comunicazione a distanza. Altrimenti, se il Fisco necessita di ulteriori documenti, chiamerà il cittadino per fissare un appuntamento.
I dati che si possono correggere con questa procedura riguardano l’intestazione del proprietario, i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno).
Occorre avere a portata di mano dei documenti, come il rogito d’acquisto, per “certificare” i dati che si stanno inserendo. Altri aspetti sono più tecnici e non sono appannaggio del privato cittadino. Infatti, la procedura on line apre diversi “percorsi” e il form delle Entrate chiede se il soggetto che procede è un privato, un tecnico abilitato, uno studio legale, notarile e così via.
I dati di conformità sono importanti già a livello di preliminare di vendita di un immobile.
Questo documento, infatti, deve contenere:
Un punto va chiarito. La situazione di perfetta regolarità dell’immobile deve avvenire al momento del contratto definitivo, ossia il rogito notarile. Ma è opportuno che in caso di difformità, il venditore le manifesti subito e scriva nel preliminare che si impegna a sanarle entro un tempo prestabilito e che si procederà al rogito solo espletate queste incombenze.
Naturalmente, è una condizione che il potenziale acquirente deve considerare e accettare.
Quanto costa la correzione di questi dati?
La pratica di aggiornamento di una planimetria catastale comporta una spesa abbordabile. Di solito, fra dritti fissi richiesti dalle Entrate e costo del professionista incaricato, si può restare intorno a 150-250 euro, a seconda delle zone d’Italia.
Diverso il caso, invece, in cui si debba sanare un abuso edilizio vero e proprio, anche se di lieve entità. In questa circostanza, occorre mettere in conto il costo del professionista, più la sanzione per la mancata comunicazione della Scia o della Cila.
La prima è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, che si usa quando i lavori hanno riguardato le parti strutturali, mentre la seconda è la Comunicazione di inizio lavori asseverata, riservata a quelle opere interne, che però non hanno toccato gli aspetti portanti.
L’abuso, quindi, comporta l’esborso di alcune migliaia di euro.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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