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Avvocato e Giornalista
Ogni condòmino può conferire delega ad un rappresentante per intervenire in assemblea di condominio fissando i limiti del mandato, e dunque anche soltanto per uno o più degli argomenti da trattare all’ordine del giorno.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 22958 del 22 luglio 2022, che ha confermato la legittimità della delega parziale per la partecipazione all’assemblea condominiale.
La vicenda presa in esame nella sentenza in commento riguardava l’impugnazione di alcune delibere condominiali, che risulterebbero nulle perché i titoli di acquisto della maggior parte delle unità immobiliari non sarebbero stati prima notificati alla Soprintendenza per l’esercizio del diritto di prelazione sui beni di interesse storico e artistico.
Tra le varie questioni sollevate vi era quella relativa alla delega conferita a uno dei condomini, limitata a un solo punto dell’ordine del giorno e che andrebbe ad incidere sui quorum deliberativi.
Per la corte d’appello tale delega parziale non è ammissibile. Di parere contrario è invece la Cassazione, secondo la quale la delega parziale è ammissibile proprio in base alle norme sul contratto di mandato di cui agli articoli 1708 e 1711 del codice civile.
La partecipazione delegata dei condòmini all‘assemblea è disciplinata dall’art. 67 disp. att. c.c., il cui primo comma dispone: “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta”.
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La funzione della delega è quella di consentire al condòmino che non possa presenziare all’assemblea di parteciparvi ugualmente, per mezzo di una persona dallo stesso designata. Tale possibilità spetta in ogni caso, anche in assenza di un impedimento specifico, essendo la partecipazione all’assemblea rimessa alla volontà del singolo.
Del resto, il condòmino, regolarmente convocato, non è obbligato a partecipare all’assemblea: può liberamente decidere, in relazione agli argomenti da discutere inseriti nell’ordine del giorno, se intervenire o meno alla riunione e, nel caso intervenga, se presenziare di persona o mediante un suo delegato.
Dal punto di vista giuridico, la delega configura un contratto di mandato, per cui al rapporto tra condòmino delegante e delegato, in assenza di disposizioni specifiche, si applicano le disposizioni generali in materia di mandato di cui all’art. 1703 e seguenti c.c., in quanto compatibili.
Secondo la Corte di Cassazione, sono proprio le norme sul mandato che consentono al singolo condominio di disciplinare il contenuto della delega, fissando i limiti della rappresentanza, ad esempio sul punto all’ordine del giorno che gli sta particolarmente a cuore.
A norma degli art. 1708 e 1711 c.c. – si legge nella sentenza – “ogni condomino può conferire delega ad un rappresentante per intervenire all’assemblea fissando i limiti del mandato, e dunque anche soltanto per uno o più degli argomenti da trattare all’ordine del giorno”.
In ogni caso, precisa la Corte, solo il condomino delegante è legittimato a far valere dei confronti del delegante eventuali violazioni del potere di rappresentanza conferitogli. Ad esempio, può contestare al delegato di aver violato i limiti del mandato conferito, votando anche per i punti all’ordine del giorno esclusi dalla delega.
Come precedentemente affermato, ai rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condòmino rappresentato si applicano le regole sul mandato, con la conseguenza che solo il condòmino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega, e non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto.
Sul punto, la stessa Cassazione ha più volte ribadito che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (Cass. civ. 25.1.2016, n. 1234).
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
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