Annullare l’atto di vendita della casa: ecco quando si può e come fare

È possibile annullare un atto di vendita? Come bisognerebbe procedere?

Prima di rispondere a questi interrogativi, è necessario un rispolvero degli elementi base del diritto.

Cosa è la compravendita

La compravendita, che sia di un’auto o di un immobile, è un contratto disciplinato dagli articoli che vanno dal 1470 fino al 1509 del codice civile, che la chiama semplicemente vendita, che avviene attraverso un atto (atto di vendita). L’art. 1470 afferma che “la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”.

In questa contrattazione si possono individuare due parti:

• il venditore (alienante) che trasferisce il diritto all’acquirente;
• il compratore o acquirente (alienatario), che si obbliga a pagare un prezzo (espresso in una somma di denaro contante o sotto forma di altri mezzi di pagamento quali carte di credito o di debito assegni e cambiali) come corrispettivo.

Pensate che la prima vendita, scritta su tavoletta d’argilla rinvenuta dagli archeologi, proviene da Ugarit (Siria) ed è datata circa 3.400 anni fa: “Dal presente giorno, davanti a testimoni, Ilya, figlio di Sinya e Padya, suo fratello, hanno venduto 4 iku del loro campo, che si trova tra i campi del villaggio di Sau, per 180 sicli d’argento, a Sharelli, la regina”.

Dunque, la vendita è un atto scritto, oltre che un patto tra gli attori della compravendita. Questo processo non è sempre lineare. Talvolta, è inquinato o interrotto da illeciti o mancato rispetto dei patti scritti.

I casi in cui poter annullare l’atto di compravendita

Che succede se si rileva un motivo che rende illecito un contratto di compravendita? A chi rivolgersi ed entro quale termine?

E se uno dei due protagonisti di questa compravendita ci ripensasse, venendo meno ai patti, facendo saltare l’operazione?

In tutti questi casi, ci viene in aiuto il Codice civile italiano che riconosce l’invalidità negoziale e consente di annullare un atto di vendita, rendendolo inefficace, previa sentenza di un giudice che può confermare o eliminare gli effetti giuridici dell’operazione.

La legge prevede generalmente 6 tipi di “invalidità negoziale” che consentono di annullare un atto di compravendita.

1. Nullità per incapacità legale e naturale: quando una delle parti è incapace, interdetto, inabilitato, o possiede meno di 18 anni.
2. Nullità per vizi del consenso: quando una delle parti è stata costretta a sottoscrivere l’atto, senza essere libera e consapevole.
3. Nullità per errore: sono casi tecnici in cui si ravvisano errori, contrarietà a come dovrebbe essere sottoscritto, mancanze, difformità o illeciti.
4. Nullità per violenza: quando una delle parti è stata minacciata e costretta a sottoscrivere l’atto.
5. Nullità per dolo: il dolo consiste in qualsiasi forma di raggiro che altera la volontà contrattuale della vittima che può richiederne l’annullamento.
6. Nullità per conflitto di interessi: questa circostanza subentra quando il rappresentante e persegue dei vantaggi a suo favore o in favore di altri che risultano inconciliabili con gli interessi del rappresentato.

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Annullare l’atto di vendita di una casa

Nella compravendita immobiliare si potrebbe ricorrere all’annullamento dell’atto qualora, durante la fase precontrattuale, venisse a mancare la correttezza e la buona fede di una delle parti. Si può ricorrere al diritto di risarcimento del danno subìto.

La fase precontrattuale consiste nell’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore e la trattativa che viene portata a buon punto. Si può annullare l’atto anche nella fase in cui l’atto di compravendita è stato già stipulato, ricorrendo a uno di quei 6 tipi di invalidità negoziale. 

Attenzione! L’acquirente che scopre dei vizi sull’immobile e riscontra uno di questi 6 tipi di invalidità, deve farne denuncia al venditore entro otto giorni da quando li ha scoperti, tramite raccomandata a/r in cui descrive il problema.

E se il venditore ignorasse la raccomandata?

Si può agire legalmente, con un avvocato, facendo valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna dell’immobile, con l’obiettivo di ottenere dal giudice l’annullamento dell’atto di compravendita e la restituzione dal venditore di quanto versato per l’acquisto. Oppure pretendere e proporre uno sconto sul prezzo proporzionale al minor valore della casa a causa dei vizi riscontrati.

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Atti e Sentenze

Compravendita Immobiliare

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