Ecco cosa fare quando c’è conflitto di interessi in assemblea di condominio

Si ha conflitto di interessi quando un singolo condomino ha un interesse proprio che contrasta, anche solo potenzialmente, con quelli generali del condominio.

In forza di tale contrasto tra interessi antagonisti, il voto del singolo condomino in conflitto, espresso a suo vantaggio personale, si trova ad essere in contrasto con l’interesse condominiale.

Il condomino in conflitto di interessi dovrebbe, pertanto, astenersi o venire escluso dal voto su quel determinato punto. È in ogni caso l’assemblea che deve valutare in concreto, caso per caso, se l’interesse comune risulta compromesso dall’interesse egoistico del singolo.

Delibera annullabile

Se uno dei condomini che ha espresso il proprio voto in assemblea è in conflitto di interessi, la delibera è annullabile ex art. 1137 del codice civile. Gli altri condomini hanno trenta giorni di tempo per ricorrere al giudice e chiedere l’annullamento della delibera.

Quando c’è conflitto di interessi?

Affinché il conflitto d’interesse possa portare all’annullamento della delibera è necessario che sussistano una serie di presupposti:

1. il voto del condomino in conflitto sia stato determinante per l’assunzione della delibera; ciò succede quando, senza il suo voto, l’esito della votazione sarebbe stato diverso;
2. il condomino aveva un effettivo interesse personale;
3. il condominio ha subito o può potenzialmente subire un danno.

Un caso pratico

Facciamo un esempio. L ’assemblea dei proprietari delibera la riduzione, per tre anni, del canone d’affitto pattuito con la società alberghiera che gestisce l’immobile. Tra i proprietari votanti risulta anche l’amministratore del condominio, il quale è proprietario della quota maggiore dello stabile, nonché gestore dell’impresa affittuaria. In questo caso la delibera è viziata per conflitto d’interesse?

Il caso appena descritto è tratto da una vicenda decisa dal Tribunale di Roma (sentenza n. 4461 del 27 febbraio 2019).

Che cos’è il conflitto d’interesse?

Secondo il giudice romano, per far valere efficacemente il conflitto, il soggetto interessato deve dimostrare che il voto impugnato sia stato determinante e che, soprattutto, chi lo ha espresso «non soltanto si trovasse astrattamente in una situazione d’incompatibilità, ma, altresì, abbia concretamente perseguito un interesse contrastante con quello collettivo ovvero che la delibera impugnata sia affetta da “abuso” o “eccesso di potere”, per non trovare “alcuna giustificazione nell’interesse” della comunione o del condominio ad essere, invece, il voto dei comunisti o condòmini di maggioranza “ispirato al perseguimento … di un interesse personale antitetico” rispetto a quello della collettività ovvero “il risultato di un’intenzionale attività fraudolenta” della maggioranza medesima, intesa “ a provocare la lesione dei diritti di partecipazione e degli altri diritti patrimoniali spettanti” ai comunisti o condòmini di minoranza “uti singoli”».

Occorre la prova specifica del conflitto

Detto in altre parole, per invocare il conflitto d’interessi è necessario che tale situazione sia accertata non in astratto, ma in concreto. Non è sufficiente allegare che l’amministratore (od anche un condòmino) si trovi in una situazione astrattamente contrastante con l’interesse della collettività condominiale. È invece necessario dimostrare che egli abbia, in concreto, perseguito altro interesse, incompatibile con quello collettivo.

La soluzione del caso

Nella fattispecie in esame, il conflitto d’interessi sarebbe derivato dalla concentrazione, su un’unica persona, delle posizioni di condomino di maggioranza, amministratore del condominio e gestore dell’impresa alberghiera. In realtà, tale deduzione – secondo il tribunale – non assume in sé rilievo decisivo, perché anche il condomino di maggioranza può svolgere senza ostacoli l’attività di amministratore del condominio.

La posizione dell’amministratore-socio

Quanto alla posizione di amministratore quale socio dell’impresa alberghiera, secondo il giudice la questione non rappresenta «un sicuro conflitto con gli interessi degli altri condomini alla corretta amministrazione del condominio». Certamente questi ultimi sono diversi da quelli dell’impresa, ma si tratta di una diversità necessariamente connaturata alla compresenza dei due rapporti e che non necessariamente deve tradursi in divergenza o conflitto, potendo essi essere entrambi perseguiti e soddisfatti. Nessuna prova è stata fornita in tal senso dai ricorrenti.

Insomma, in assenza di prove specifiche il conflitto d’interesse rimane solo un’ipotesi, e non può portare all’annullamento della delibera.  

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